インターネットのポータルサイトathomeに、1600万出ていたものを指値（値引交渉）して1250万で購入しました。
利回り30％です。
ポータルサイトに普通に出てた物件なのに、利回り30％。
ラッキーです。
安く買えた理由を紹介します。
この物件は利回り15％で広告に出ていました。
2015年初旬の市況で、利回り15％は、そんなに魅力的ではありません。
しかも築35年で、広告の写真は、まるで「どくだみ荘」。
どくだみ荘で利回り15％は、正直キツいです。
土地の広さが魅力で、レントロールを請求してみたら、「満室想定利回り」ではなく「現況利回り」で計算していました。
不動産屋さんのミスです。
広告に出ている利回りは、満室想定（空部屋の賃料を含む）利回りで計算されています。
現況利回りは空室分の家賃を算入しないので、低い数字になります。
不動産屋のミス。満室想定利回りで計算したら、利回りは23％です。
部屋数と建物の築年数も間違っていました。
これも不動産屋のミスです
「そんなことがあるの？」
そんな事があります！
不動産屋さんの中には、本当にダメな「どうしようもない不動産屋」がいます。
少し強気の1250万（350万ダウン）で指値しました。とりあえず指値して、売主側の希望価格を聞こう。 そんな感じです。
ここから「どうしようもない不動産屋」の本領発揮です。
この「どうしようもない不動産屋」のダメ担当者、まったく働かない。
資料揃えない。電話にでない。折り返しの電話もない。
基本的な事が分からないので、モニョモニョ誤魔化す。
すげぇ声が小さいし、ちょいちょいウソもつく。
全く話が進まないし、これが１カ月続けばイライラがＭＡＸです！
不信感につつまれた私は、売主さんに直接コンタクトしました。
これは業界ではタブーと言われている行為です。
安く買えた理由を紹介します。
この物件は利回り15％で広告に出ていました。
2015年初旬の市況で、利回り15％は、そんなに魅力的ではありません。
しかも築35年で、広告の写真は、まるで「どくだみ荘」。
どくだみ荘で利回り15％は、正直キツいです。
土地の広さが魅力で、レントロールを請求してみたら、「満室想定利回り」ではなく「現況利回り」で計算していました。
不動産屋さんのミスです。
広告に出ている利回りは、満室想定（空部屋の賃料を含む）利回りで計算されています。
現況利回りは空室分の家賃を算入しないので、低い数字になります。
不動産屋のミス。満室想定利回りで計算したら、利回りは23％です。
部屋数と建物の築年数も間違っていました。
これも不動産屋のミスです
「そんなことがあるの？」
そんな事があります！
不動産屋さんの中には、本当にダメな「どうしようもない不動産屋」がいます。
少し強気の1250万（350万ダウン）で指値しました。とりあえず指値して、売主側の希望価格を聞こう。 そんな感じです。
ここから「どうしようもない不動産屋」の本領発揮です。
この「どうしようもない不動産屋」のダメ担当者、まったく働かない。
資料揃えない。電話にでない。折り返しの電話もない。
基本的な事が分からないので、モニョモニョ誤魔化す。
すげぇ声が小さいし、ちょいちょいウソもつく。
全く話が進まないし、これが１カ月続けばイライラがＭＡＸです！
不信感につつまれた私は、売主さんに直接コンタクトしました。
これは業界ではタブーと言われている行為です。
登記簿情報から、なんとか繋がりました。
「どうしようもない不動産屋」のダメ担当者は登記簿すら準備できません。
自分で取りました。公図を調べて、道路付けも自分で確認しました。
もう、この物件を何とかできるのは、私しかいない。
そんな気持ちで売主さんと電話で話したら、５分で話がまとまりました。
指値の1250万でＯＫです。
いったいぜんたい、どうなっているのか。
「どうしようもない不動産屋」
声の小さい担当者に私がブチギレたので、担当が変わりました。
コイツも私にウソをつきます・・・
「どうしようもない不動産屋」は担当が変わってもどうしようもない
もう売主と繋がっているのに、どんどんウソをつきます。
「売主は、もっと値段を上げないと売らないと言っている。」・・・とか。
「ちょっと、こらしめてやろうか？。」とも思いましたが、邪魔されるのも嫌です。
無視して、他の不動産屋さんを仲介にいれて購入しました。
「どうしようもない不動産屋」なら、売主さんに直接コンタクトしても大丈夫です。
売主さんに不信がられますが、理由を説明すれば大丈夫です。
業界でのタブーですが、売主に虚偽の報告をした「どうしようもない不動産屋」は、業法違反です。
それでチャラという事で！
物件購入の判断材料も教えちゃいます。
この物件の問題点（デメリット）は、古い、ボロい、立地が悪いです。
買っちゃいけない物件です。
でも、伸び代（メリット）が三つありました。
一つ目は、２DKで３万円という家賃設定です。
人口１００万人の地方都市で、この家賃は激安です。
広くて安くて、それなりに人がいる地域であれば、誰か借りてくれる人がいます。
二つ目は、入居者の入居期間が長いという事です。
10～20年以上住み続けている人ばかり。 これだけ、長く住んでいる人は、もう退去しません。
三つ目は、「どうしようもない不動産屋」なのに、9部屋中6部屋が埋まっている。
これが決め手です。 空室になっている部屋は、2年間空室の状態でした。
古くてボロいからという理由で、不動産屋のやる気が全くありません。
「どうしようもない不動産屋」は、仲介の経験が少くて、賃貸管理のやる気がない。
「バカタレ！」です。
「場所が悪いのでなかなかー」とか 「建物が古いのでー」とか 物件のマイナス面だけしか言わない。
物件を売る気も、入居者を見つける気もない。
「バカタレ！」です。
実際のところ、交通の便は悪いですが、閑静な住宅街です。
建物は古いですが、南側に公園が面していて日当たりがいいです。
公園は、子供の声でうるさいというイメージもあります。
でも、住宅街の小さな公園は、２・３歳の小さな子がキャッキャ遊ぶくらい。
うるさいどころか幸せな気持ちになれます。
「住みたい」「買いたい」と思える言葉を使うのが営業マン！
「場所が悪いのでなかなかー」しか言えない、ダメダメ営業マンでも半分以上入居があるなら 物件の力です。
【１棟目購入のポイント】
安く買える要素を見つける ➡指値（価格交渉）をため。
伸び代を見つける。➡儲かる物件を創造し、論理的に検証する。
「どうしようもない不動産屋」でもあきらめない。➡チャンスです。
「どうしようもない不動産屋」のダメ担当者は登記簿すら準備できません。
自分で取りました。公図を調べて、道路付けも自分で確認しました。
もう、この物件を何とかできるのは、私しかいない。
そんな気持ちで売主さんと電話で話したら、５分で話がまとまりました。
指値の1250万でＯＫです。
いったいぜんたい、どうなっているのか。
「どうしようもない不動産屋」
声の小さい担当者に私がブチギレたので、担当が変わりました。
コイツも私にウソをつきます・・・
「どうしようもない不動産屋」は担当が変わってもどうしようもない
もう売主と繋がっているのに、どんどんウソをつきます。
「売主は、もっと値段を上げないと売らないと言っている。」・・・とか。
「ちょっと、こらしめてやろうか？。」とも思いましたが、邪魔されるのも嫌です。
無視して、他の不動産屋さんを仲介にいれて購入しました。
「どうしようもない不動産屋」なら、売主さんに直接コンタクトしても大丈夫です。
売主さんに不信がられますが、理由を説明すれば大丈夫です。
業界でのタブーですが、売主に虚偽の報告をした「どうしようもない不動産屋」は、業法違反です。
それでチャラという事で！
物件購入の判断材料も教えちゃいます。
この物件の問題点（デメリット）は、古い、ボロい、立地が悪いです。
買っちゃいけない物件です。
でも、伸び代（メリット）が三つありました。
一つ目は、２DKで３万円という家賃設定です。
人口１００万人の地方都市で、この家賃は激安です。
広くて安くて、それなりに人がいる地域であれば、誰か借りてくれる人がいます。
二つ目は、入居者の入居期間が長いという事です。
10～20年以上住み続けている人ばかり。 これだけ、長く住んでいる人は、もう退去しません。
三つ目は、「どうしようもない不動産屋」なのに、9部屋中6部屋が埋まっている。
これが決め手です。 空室になっている部屋は、2年間空室の状態でした。
古くてボロいからという理由で、不動産屋のやる気が全くありません。
「どうしようもない不動産屋」は、仲介の経験が少くて、賃貸管理のやる気がない。
「バカタレ！」です。
「場所が悪いのでなかなかー」とか 「建物が古いのでー」とか 物件のマイナス面だけしか言わない。
物件を売る気も、入居者を見つける気もない。
「バカタレ！」です。
実際のところ、交通の便は悪いですが、閑静な住宅街です。
建物は古いですが、南側に公園が面していて日当たりがいいです。
公園は、子供の声でうるさいというイメージもあります。
でも、住宅街の小さな公園は、２・３歳の小さな子がキャッキャ遊ぶくらい。
うるさいどころか幸せな気持ちになれます。
「住みたい」「買いたい」と思える言葉を使うのが営業マン！
「場所が悪いのでなかなかー」しか言えない、ダメダメ営業マンでも半分以上入居があるなら 物件の力です。
【１棟目購入のポイント】
安く買える要素を見つける ➡指値（価格交渉）をため。
伸び代を見つける。➡儲かる物件を創造し、論理的に検証する。
「どうしようもない不動産屋」でもあきらめない。➡チャンスです。
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