濃厚な時間！枠はずす！スイッチＯＮ！

法人も設立してやる気満々です！

３０件ぐらい指値して買付け「全敗です！」

エリアを広げて遠方の物件までリサーチ「大失敗です！」

全敗と大失敗で、買えない時期に突入！

不動産価格があがり、私の指標で物件が買えなくなりました。

【イールドギャップ12％】
 ➡表面利回りと借入金利のギャップ（表面利回り－借入金利）。借入金利が、２%くらいなので、物件の表面利回りが14％以上必要という事になります。

【返済比率50％】
 ➡月々の家賃収入に対しての返済金額比率（返済金額÷家賃）。満室家賃の半分くらいの返済にすれば、半分以上部屋が埋まればキャッシュが残ります。

【ROI30％】
⇒投資した金額が何年で回収できるか（満室想定年間CF÷投資資金）。私は、築年数が古い高利回りアパートを中心の投資戦略なので、担保評価が低く、オーバーローンができません。なので、諸経費は手出しになります。３年くらいで投資した資金が回収できないような物件だと資金が無くなります。

全敗と大失敗！

法人で物件を買えないまま、１年が過ぎました。

せっかく法人を設立したのに、うまくいかない。

そんなとき、いつも応援を頂いている方から紹介され、東京の不動産屋さんに相談にいきました。

そこで、たまたま出たという物件を紹介されます。

築年数は古いですが、鉄骨造で外壁補修などの大規模修繕を済ませてあり、見た目の印象はとてもいいです。

少し遠方ですが、満室でしばらくは手がかからない。

シュミレーションすると、返済比率とROIはクリアです。

表面利回は12.6％。イールドギャップだけクリアできません。

この物件は、満額で話が進んでいたところ、融資審査段階の手違いで落ちて、たまたま流れた物件でした。

指値するなら満額で買う人に話が流れます。

自分の指標を外して買うか、諦めるかです。

投資や事業において、指標は大切だと思います。

でも、ここで買わなければ、今後も買えない。

いろいろな要素を頭の中でグルグルさせて、

数分間、自分と向き合い、

指標をはずして、購入する事を決めました。

「不動産市況の動向・融資条件の提案・法人の実績」

 いろいろなことを頭のなかでグルグルさせて決めました。

どこに転んでも全部私の責任です。

それを受け入れる覚悟をして決断しました。

結果、公庫で「融資期間20年、金利1.1～1.5％」という、とても有難い条件で融資を頂きました。

そのため、指標ベースより、いいキャッシュフローが出ています。

仲介業者さんの情報網のおかげです。女性創業融資に力をいれている支店で、力のある担当者を紹介して頂きました。

「ありがとうございます」

紹介して頂いた公庫の担当者さん、本当にギリギリまで、金利を頑張ってくれました。

「ありがとうございます」

そして、法人の社長は嫁さんです。融資面談をフルMAXで頑張ってもらいました。

「ありがとうございます」

あっ！やっぱりたくさん応援されている！

「感謝×成長×感謝」

感謝の中で成長させてもらっている。

「最高に幸せ」です。

物件を購入の決断する瞬間、貴重な体験をしました。

「濃厚な時間」

初めて体験しました。

唇が乾き、雑音が消えて、自分の心臓の鼓動が聞こえる。

時間がまとわりつき、周りとは違う時間が自分に流れている。

そんな感じです。

この時やっとスイッチが入りました。